国产av在线播放

当前位置:
购房指南
联系我们

国产av在线播放电话:0415-3966688

国产av在线播放传真:0415-3966633

鸿利集团邮箱:

HL3966608@163.com

地址:丹东市振兴区沿江开发区P区D座101号

2015中国楼市的20个为什么?(上)

来源:   作者:   发布时间:2016-01-16 08:01   4505 次浏览

11.jpg1、为什么保险资金大举进入房地产?

地产上市公司频频被举牌,万科、远洋、金地、金融街、碧桂园、朗诗……,前海人寿、中国人寿、平安保险、安邦保险、生命人寿这些险资可以轻易拿出几十亿资金来购买上市房企的股票。前海人寿举牌万科的资金超过300亿元。

保险公司很有钱么?保监会最新发布的统计显示,今年1-11月,保险业实现原保费收入22,369.65亿元人民币,同比增长19.67%。其中产险业务原保险保费收入7,148.65亿元,同比增长10.80%;寿险业务原保险保费收入12,437.64亿元,同比增20.99%。超出2014年时候的预期。

举牌地产企业的保险公司保费增长都比较快。如中国人寿2015年上半年保险保费收入约为2342亿元,去年全年是3312亿元。

安邦人寿前10个月的规模保费为687亿元,超去年全年;安邦财险前10个月原保费收入427亿元,去年仅为51亿元,保费增长了8倍多。

险资对持有地产股的需求对其本身是良性的。这几年大的保险公司不断寻找产业链上的突破,比如和银行业务之间打通,再加上新的保险品种(万能险等)的推出,导致保险公司手中的资金迅速增加,这部分资金必然要寻找一个投资的出口。那么为什么要投房地产股?

地产股估值较低;公司利润虽然有下降趋势,但是收益稳定;地产企业手中有大量客户,而且是拥有资产的客户,重合度比较高,也有可能结合需求推出对应的保险新产品。

地产企业欢迎险资吗?财务投资和业务合作这两个方面地产企业是欢迎的,但是公司治理方面,那似乎是上市公司的禁区,特别是转型期的地产企业。


2.jpg2、为什么深圳楼市2015年会“疯涨”?

先呈上一组数据:2014年底深圳新房均价23973元/平,到了2015年11月,此已涨至44761元/㎡。不足一年涨幅86.7%,震惊全国。

此轮房价上涨从2014年9月30日开始。“930新政”出台,全国范围内放松信贷,深圳楼市一改上半年的低迷,翘尾逆袭。待到2015年“330新政”的五改二和二套房四成的政策出台后,国家意志的一刀切已使准房奴已无力回天。

深圳房价高企,本质上是长期以来的供需严重失衡。这导致深圳楼市异常敏感,直接表现为利好政策面前的迅速提振和利空政策主导下的上涨惯性。

至2015年6月之前,深圳楼市持续处于过热状态。业内认为在经过上半年的癫狂后,无论是成交量抑或是价格,都将面临修正。

有效数据显示,7、8、9月里,深圳一二手房成交量都有不同程度的下降,或在进行横盘调整。

尚未来得及修正,今年9月30日,政府调控故技重施,连续出台非限购城市新房首付降至2.5成和公积金全国异地贷两个政策。

尽管前者把限购城市深圳排除在外,后者在深圳尚未落地,但市场再度被点燃

以上种种,政策的刺激作用不言而喻,是为催化剂。此外,本文有意浅析深圳今年暴涨的根本原因。

供需失衡,是深圳楼市长期以来的窠臼,绝不是2014-2015年的短期现象。那么,为何深圳房价在过去近一年半时间里超乎想象地上涨?

据中金数据,今年第一季度末,深圳是此轮牛市中全国新开户最多的城市,开户数量超57万,占省内同期新开户的67%。

可以合理怀疑,受到某种阶段性原因或现象的影响,致使深圳楼市的购买力出现了剧烈变化。而这个原因恰好就是股楼联懂效应。

即,股市财富效应导致城市短期购买力显着变化正是深圳此轮房价暴涨的主要原因。此外,创业之风在2015年席卷深圳、前海蛇口自贸区的设立领涨全市也是深圳此轮楼市上涨的原因之一。

此时,高层去库存呼声加大,并有意出台房贷利息抵税的政策,深圳下一轮上涨或正酝酿中。


3.jpg3、为什么再贵的地都有人敢拿?

自嘲疯狂,却有更多开发商加入抢地队列,在中国,拿地的逻辑是什么?

数据显示,前11个月,20大典型品牌房企新增土地储备面积2770万平方米。整个2015年,房企新增土地储备面积同比跌幅逐步收窄,土地市场热度逐渐提升。下半年以来,以北京为首的一线城市土地成交价格节节攀升,并且发展到了遍地地王的程度——但是,开发商不算账。

有利可图,永远是开发商拿地的最后底线。即便群众感叹土地价格再高,房地产最终入市价格一定可以覆盖掉高昂拿地成本,购房人对其黑心、暴利的指责也来源于此。这里面又牵扯到另外一个问题:既然土地价格这么贵,不拿高价地不行么?只找便宜的地不行么?

答案是不行。仅以标杆城市北京为例,核心位置地块供不应求,几乎已经没有便宜地。对开发商而言,土地储备是来年有房可卖的根本,拿地相当于补仓,一旦确立在某城市深耕,那么必须在国土局有所斩获,即便土地价格再高。

拿地不仅是算数题,也是政治题。每家开发商都有前期和战略部门,均会对未来房价进行测算,按照“地市走在房市前”的经典模型设置,地价将领先房价先行波动,主流预测是,一线城市房价在接下来的一段时间内仍会上涨。地价已经很贵,以后还会更贵,各大房企在出价能力和产品解决方案方面同质化极强,依靠快速发力,在地价被炒到更高前完成补仓,将是一个重要策略。

越来越多的证据显示,一幅高价地最终落锤,是偶然与必然共同作用的结果。之所以地再贵都有人愿意拿,在精于算计之外,亦显示出开发商的“赌博”心态。

面对高昂成本,开发商愿意相信最终可以解套,相信市场的消化能力。举牌拿地背后,开发商投资的是预期,一些高价地得主愿意为可以预见的地价上涨提前支付成本。

不能否认的还有“面子”带来的溢价。2015年北京土地市场数位黑马突出重围,都是不太知名的企业。正是因为勇敢搏杀夺得高价地,这些企业收获了足够眼球,为打开品牌知名度做了第一步贡献。


4.jpg4、为什么不动产登记实施后房价没降?

2015年3月1日,不动产登记落地,给广大公众带来了促进房产反腐、“倒逼”房价下调等诸多期待。截止2015年11月9日,北京全市16个区县正式实施不动产统一登记制度。此前,广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。纵观这些城市,并未有任何证据直接表明,当地出现因不动产登记实施而出现抛售、降价等现象。

为什么不动产登记被公众期待的抑制房价的现象并未出现?

首先,从不动产登记制度的目的并不是为了打压房价或拥有其他目的,而是为了理顺现在各类不动产的权属关系。此项政策的实施,将对明晰和保护产权、便利和保障交易产生重要作用,也是为后续住房长效机制的建立所进行的基本工作,长远意义大于短期意义。

其次,不动产登记制度并不能直接影响房价,只是以它为基础的房产税、遗产税可能会影响房价。但不动产登记完成可能需要好几年,房产税、遗产税如何收缴也仍是未知数,因此,现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。

即使有影响,作用也有限,因为影响房价的因素很多,最主要的是市场供求关系、预期,还有税收法律、国家宏观经济走向等。

国土部不动产登记局首任局长王广华接受媒体采访时也表示,不动产统一登记的核心功能和目的,在于保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权,不是为了降房价和反腐败。

国土部不动产登记中心市场处处长卢静也明确表示,不动产统一登记不是以征收房地产税为目的,它并非房地产税开征的必要条件。不动产登记与房产税开征没有必然的联系。

上述的官方表态无疑具有指向意义,由此看来,寄望于不动产登记使房价下降,恐难成真。

最后,从不动产登记推进进程来看,2016年1月8日,国土部宣布全国不动产登记职责机构整合基本完成。但实际上,涉及国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多部门的不动产登记有关信息互通共享的工作仍在努力开展;国内多个城市也还未实现不动产统一登记;不动产登记实施细则依然尚未出台。

因此,短期内,不动产登记恐怕难以对房价产生明显影响。


5.jpg5、为什么物业公司从“鸡肋”变“鸡腿”?

2015年,物业公司忽然成为房地产领域的“概念股”,借助“互联网+”的风,飞在风口上。目前已经有彩生活、中海物业、中奥到家三家独立上市的地产物业公司,万科、碧桂园、保利等企业都有分拆物业板块上市的计划。

之前物业公司作为“鸡肋产业”,一般是微利或者赔钱的业务,“寄生”在地产开发业务之下,为开发企业的品牌宣传和后期保障提供平台支撑。长时间以来,物业公司缺乏“做大”的冲动。

为什么物业公司忽然变成了鸡腿产业?

彩生活是第一家上市的物业公司,花样年集团总裁潘军说彩生活的发展会超过地产开发业务。潘军认为他们开创了一个新的模式,把业主转换成客户,物业公司在线上和线下都和小区业主存在强关系,物业公司是把控产品、信息流入流出的关卡,也是业主需求的收集、分析、挖掘者。

万科的模式又不同,它建立在传统物业模式的基础上,更强调服务,而不是物业公司的“身份优势”。万科物业的着力点在社区的信息智能化,通过强大的数据监控平台,来提升物业公司的效率,降低成本,推动服务标准化。

各家有各家的算盘。地产行业从增量到存量的转变特征也逐渐明朗,打包更多的存量,做大资产规模,通过上市、金融化来实现资产流动、盈利成为可能。

从另一方面来说,以前开发业务的钱太好赚了,谁都不愿意花心思在物业公司的模式创新上,那点钱补得起。楼市下半场开始之后,天平两端的重量就不太一样了。此外,资本市场对物业公司盈利预期和模式认可度也发生了变化。

起风了,但是还要问:物业公司开始赚钱了吗?目前还都是小钱,概念、资产带来的盈利要比业务本身多。


6.jpg6、海外置业为什么这么火?

美国全国地产经纪商协会称,截至2015年3月底的一年中,中国买家在美国购置房产花费了286亿美元;另一个值得关注的数据来自仲量联行,该机构预计,2015年全年中国的海外房地产直接投资额将达到约200亿美元,2014年,该数字为165亿美元。

两组数字可以出,国内个人买家和企业对海外房产的投资都表现出了空前的热情。

从个人投资者来看,移民、陪读、投资和休闲旅游,是海外地产项目的几大“卖点”。英国《金融时报》的调查显示,中国人资产海外配置的人群基本上分为三类。一是获得稳定回报的人;二是受“以房养学”概念及资产配置理念普及的留学生和家长;还有就是具备潜在移民需求的群体。

这其中,投资回报是最大的群体。事实上,在国内房地产投资收益下降,人民币贬值等多重因素背景下,“资产配置全球化”正在成为国人熟知的一个词。融创中国董事长孙宏斌曾自爆在纽约有7套房。孙宏斌认为,有一套房子就是在做一个财富的配置。如果是有配置需求的,不用问价格,买就对了,因为不管房价涨不涨,最起码跌不完,这是一个配置。

除了资产配置外,高性价比,也是吸引中国买家的重要因素。近日,中国首富王健林以8000万英镑(约合7.7亿元人民币)的价格买下了伦敦一座豪宅,在接受媒体访问时坦言:伦敦的地块“和北京相比便宜多了!”。

国内房价高涨已是不争的事实,北京更是首当其冲,总价1000万+、单价10万+的物业遍地。除了富豪阶层,“卖掉北京四环内1套房就能移民美国”的低资金要求,也让越来越多的中产阶级加入了海外置业大军中

另一方面,国内对海外投资管制的逐步放松,也极大的推动了华人海外置业的增长。过去两年间,中国稳步推进人民币资本项目可兑换,推出QDII、RQDII、QFII跨境金融投资机制,放宽跨境投资政策,鼓励合格的境内外投资者使用人民币开展跨境金融投资。而渐行渐近的QDII2(合格境内个人投资者)预示着新一轮海外投资潮即将到来。


7.jpg7、房企发债规模为什么翻了十几倍?

扩股、发债成为2015年房企的关键融资路径。据Wind资讯统计数据显示,截至12月14日,今年年内,上市房企总计发行公司债2974.06亿元,与去年同期的153.97亿元相比,同比暴涨18倍。

房企真的很缺钱吗?并非如此。国家统计局的数据显示,1-11月份,房地产开发企业到位资金112563亿元,同比增长2.2%,增速比1-10月份提高0.9个百分点。房企的资金状况逐渐好转,它们同时还有意控制开发投资速度。

2015年,房企发债的成本越来越低,恒大7月初第一个发行境内债券,两期的利息分别为5.30%、6.98%,7月底龙湖发现境内债的时候,利息为4.6%。此后万科发债的最终票面利率为3.50%。保利发行债券的两个品种利率分别为3.40%、3.68%。相比房企通常6-12%的年度融资成本,发债融资简直相当于打了一个五折。

一方面,房企以低成本债券融资替代银行贷款、信托等融资渠道,大大减轻了企业的债务负担。

另一方面,股指大跌之后,部分资金从股市进入债券市场,寻求更稳定的收益,上市房企发行的债券通常会被满额认购。


8.png8、为什么央行降了5次息,楼市还在下滑?

降息可以增加流动性,这是因为你手中的钱变得更不值钱了,必须要转移到其他渠道去寻找更高收益的产品。

反过来问:降息之后买房是最佳的选择吗?事实上,从去年第三季度至今,人民银行每季度发布的城镇储户问卷调查报告中,房地产再也未进入“居民偏爱的前三位投资方式”中。随着降息的次数增加,居民的储蓄意愿也在下降。

从投资偏好来看,如今的人更偏好短期收益比较明显的产品,例如“基金及理财产品”、“债券”。相比之下,一二线城市的房地产升值预期较为稳定,但是门槛较高(总价高,税费成本高,限购),三四线城市库存量大,流动性也很差,因此把房地产作为投资品的人群逐渐向塔尖转移,但塔尖的市场量相对较小。

为什么降了5次息,楼市还在下滑?在过去的3年中,政策对楼市的走向具有决定性作用,也因此楼市被称为政策市,但是在经济学领域,政策起到作用的前提是在一个有效市场的前提下,这也能说明政策有时候会加剧市场的波动,因为只要是以市场经济为基础,市场早晚会把自己的领地找回来。

据国家统计局在2013年的预测,到2015年中国人均拥有房产将达1.08套。业内预计这个数字将在2020年达到顶峰。这意味着:市场没有那么缺房子了。

刚需市场会逐渐缩小,房子的居住属性,也就是房子的品质会更加彰显,此前那些跟不上市场变化,但供应量庞大的库存去化难度增加,它们拖累楼市的总体数据,造成楼市下滑的表象特征。


9.jpg9、为什么李嘉诚不看好内地楼市?

商人都逐利。李嘉诚过去叱咤风云,不是靠蒙的,他的眼光永远要比其他人看的更超前,才能避开潮起潮落,长期担任华人首富一职。

截至今年9月份,自2014年1月份至今,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现逾738亿元人民币,其中出售的位于中国内地物业货值总计约达129亿元人民币。从企业开发角度来说,李嘉诚着急撤资,一般应被视为战略转移的直观表现。

战略大调整,是任何一家企业的家务事,是内政,财经行业可以抽丝剥茧的深入探讨,但需见怪不怪。大概也只有李嘉诚才能收获这么多镁光灯,因为他前华人首富的身份,也因为房地产行业的支柱地位和特殊性。

做买卖的事,上升到爱国和政治层面大可不必,从目前来看,李嘉诚绝不是招惹了什么大员或是牵扯敏感事件而跑路,传言四起后,李生赶紧洗白:“看好大陆长期发展,绝非看衰内地楼市”,但他说的几句话,倒是让人颇感玄机。

李生提到,中国内地若干主要城市的市场气氛及物业投资也属平稳,如果没有不可预见的重大不利发展,预计下半年香港和内地的市场将维持稳定,房地产市场的长远发展方向仍将继续由政策所主导。

一语泄露天机,站在李嘉诚的角度大胆设想,政策市会是一个健康良性的市场,香港人的市场经济可是要求把市场的问题交还给市场。中国房地产市场过去十年的迅速走高几乎全来源于政策驱动,泡沫越积越大,到了一定阶段,限购、限贷政策接踵而至,在当时几乎毁灭性打击了房价和房地产交易量,放到一个全球经济衰退,中国宏观经济下滑的背景下,政策之后又会发挥什么力量?

不好说。老牌的李嘉诚深谙海外投资之秘诀,就连中国内地开发商也纷纷出海寻找另一疆土之时,暂时撤出一个不确定的市场,将精力集中在稳健的领域,一定会是商人最稳妥的抉择。


10.jpg10、为什么大家都认为房地产不会崩盘?

当下中国楼市,三四线城市哀鸿遍野,一二线城市价格坚挺,但风险在累积。房地产会不会崩盘?这是每个人都能喷几嘴的话题。

中国人对高房价的吐槽和怨念已经积蓄了差不多十年。尽管不愿为高房价所累,但大部分人选择拥抱房奴命运,那些痛骂开发商、诅咒房地产破产的人依然奔走买房的路上。

正是这些需求强劲支撑了房地产产业的持续运行。虽然有坏消息,比如2015年中国房地产市场开工、成交趋势出现拐点。放在国民经济大背景来看,却更能显现出房地产的重中之重。过去一年,GDP下行,而民间固定资产投资同样一路下滑,计算得知,其中房地产行业比重达到了25%,房地产与中国国民经济的关联性不言而喻。

大量数据显示,正是土地出让经济、购房需求与城镇化三个因素,交叉支撑了房地产长足发展,以及我国宏观经济的长足发展。只要这些因素不改变一天,房地产救中国的现状就难以改变。

但就连鼓吹中国房价将长期上涨的任志强任大炮也不得不承认,最近两年,中国开发商经历了一场从天堂坠入凡间的命运大挪移。

黄金时代远去了,每家都很难受,可大开发商都没有死,甚至年销售额比黄金时代更多了,布局更广阔,调整还更积极了。其实,闭着眼都能挣钱的时代向效率至上、科学管理、战略导向发展,这才是一个产业能够持久站立下去应该有的样子。从这个角度来说,人口红利逐渐被稀释,高房价阻挡了一部分需求入市,竞争越来越激烈,才是真正避免房地产崩盘的外因,因为它催促中国房地产行业从内部自我打破旧秩序,建立一个真正健康的生态。更不要提人口向城市集中的大趋势和城镇化始终支撑房地产还有好故事可以说。

该盖的房子总需要有人去盖,而该吹的论调也总需要有人去吹。

转自:网易新闻